Affine : Premiers résultats positifs du recentrage du portefeuille

Paris, le 25 février 2016, 18h00

Comptes consolidés annuels 2015

Premiers résultats positifs du recentrage du portefeuille – Nette amélioration du résultat hors Banimmo

Résultat opérationnel net de 23,2 M€ en forte hausse

Résultat net a l’équilibre

§  (+) Sensible hausse des justes valeurs de 3,8 M€

§  (+) Coût de la dette abaissé à 2,5 %

§  (+) Diminution des frais de fonctionnement de 2,2 M€

§  (-) Baisse des revenus locatifs de 10,7 %

§  (-) Contribution fortement négative de Banimmo (-16,5 M€)

Recul du Résultat EPRA à 13,3 M€

LTV en nette amélioration à 46,6 % (-2,7 points)

Evolution du patrimoine

§  39,0 M€ d’acquisitions et de travaux

§  94,7 M€ de cessions

ANR EPRA par action : 21,6 €

Dividende de 1,0 € par action(*)

(*) Sera soumis au vote de l’Assemblée Générale du 28 avril 2016

 

Le Conseil d’Administration d’Affine, réuni le 24 février 2016, a arrêté les comptes individuels et consolidés au 31 décembre 2015. Les procédures d’audit sont en cours de finalisation.

1) Résultat

Le bénéfice net consolidé s’est élevé en 2015 à 0,4 M€, contre une perte de 11,0 M€ en 2014.

Cette nette amélioration est la résultante :

  • D’une baisse des revenus locatifs de 10,7 % en raison des cessions, ainsi que du départ de locataires sur les sites de Tremblay-en-France et Mer. Les charges locatives ayant intégré l’an dernier un décalage dans les redditions de charges, les loyers nets sont en baisse de 12,1 %. Corrigés de cet élément, ils auraient été en baisse de 9,0 %.
  • de la forte baisse des frais de fonctionnement
    (-21,7 %), permise par la cession de Concerto European Developer et la poursuite de la réduction des coûts de fonctionnement.
  • d’une sensible réduction des frais financiers
    (-16,6 %), en liaison avec le désendettement de la société.
  • D’une nette amélioration des variations de juste valeur : +2,1 M€ contre -2,3 M€ pour les instruments financiers ; +3,8 M€ contre -25,3 M€ pour les immeubles ; de la moins-value de 7,2 M€ provenant essentiellement de la cession des plateformes logistiques, dont la valeur avait été ajustée dans les comptes à la fin du premier semestre.
  • d’une contribution fortement négative de Banimmo (Affine actionnaire à hauteur de 49,5 %), qui passe de -4,6 M€ à -16,5 M€, intégrant une forte dépréciation de 21 M€ de sa créance sur Urbanove (dont elle détient 44 %). Le résultat courant de Banimmo passe pour sa part de 3,2 M€ à -3,9 M€, en raison des pertes exceptionnelles enregistrées sur deux immeubles (North Plaza et Colombes). (Tous les détails sur le communiqué de presse de Banimmo).

Le résultat EPRA, qui mesure le résultat récurrent consolidé (part du groupe) d’Affine, passe hors Banimmo de 18,3 M€ à 17,4 M€. Après prise en compte de Banimmo, il s’établit à 13,3 M€ contre 16,5 M€ en 2014.

La capacité d’autofinancement régresse légèrement de 22,8 M€ à 21,9 M€. Par contre, la variation de BFR enregistre une évolution fortement positive
(-3,2 M€ vs -13,2 M€) en raison essentiellement du paiement en 2014 de la TVA sur une acquisition de 2013 et de la cession fin 2014 de Concerto European Developer dont l’activité générait d’importants besoins en fonds de roulement ; le cash-flow opérationnel passe ainsi de 19,9 M€ à 26,3 M€.

Le Conseil d’administration a décidé de proposer à l’Assemblée générale de maintenir à 1,0 € le montant du dividende par action payable au titre de l’exercice.

2) Activité

Le taux d’occupation EPRA diminue à 85,8 % contre 90,2% fin 2014, en raison essentiellement, comme annoncé à l’automne, de la cession du portefeuille logistique, constitué d’actifs loués à 100 %, et du départ d’un locataire sur le site de Tremblay-en-France en début d’année.

Au cours de l’année, Affine a signé 48 nouveaux baux portant sur une surface totale de 21 400 m² et un loyer annuel global de 3,2 M€. Par ailleurs, 27 locataires ont résilié leur bail ou quitté leur locaux, représentant au total une surface de 24 200 m² et un loyer annuel de 3,1 M€. Enfin, il y a eu 23 renégociations de baux portant sur un total de loyers de 3,2 M€, pour lesquelles la priorité a été donnée à la prolongation de la période ferme des baux (impact en année pleine :-0,4 M€).

Sur la période, la rotation du portefeuille a permis son rajeunissement, et son recentrage sur les bureaux et les commerces :

  • le total des investissements, sous forme d’acquisitions et de travaux visant à rehausser la qualité du patrimoine a atteint 39,0 M€. Sur ce total, un montant de 27,2 M€ a été consacré à l’acquisition de trois nouveaux actifs à Toulouse, Clichy et Chaville.
  • la cession des actifs matures, de trop faible taille, situés hors des zones cibles ou dédiés à la logistique représente un montant de 94,7 M€, dont 67,2 M€ pour les actifs logistiques.

 

3) Actif Net Réévalue

A fin 2015, la juste valeur des immeubles de placement s’élève à 514 M€ (hors droits), en hausse de 0,7 % à périmètre constant par rapport à fin 2014.

En réintégrant les immeubles de Banimmo, la juste valeur (droits inclus) du patrimoine total du groupe ressort à 897 M€.

L’Actif Net Réévalué EPRA (hors droits, déduction faite des quasi-fonds propres et après retraitement de la juste valeur des instruments dérivés et des impôts différés), est en recul de 6,0 % à 221,7 M€, en raison des distributions en 2015 (dividendes et rémunération des ORA et TSDI). Par action (hors autocontrôle et après déduction des TSDI et conversion des ORA), l’ANR passe de 23,0 € fin 2014 à 21,6 €.

Enfin, l’ANR triple net EPRA (hors droits), qui intègre la juste valeur des instruments de couverture, les impôts différés et la différence entre les valeurs comptable et la juste valeur de l’endettement (hors Banimmo), s’élève à 24,4 € par action contre 25,4 € fin 2014.

4) Financement

Au cours de la période, de nouveaux crédits ont été mis en place à hauteur de 43,4 M€ et la société a procédé à des remboursements pour un montant total de 101,8 M€.

Au 31 décembre 2015, la dette financière, nette de la trésorerie, diminue fortement à 284 M€ (-17,6 %). Le ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus, intégrant stock immobilier et situation nette des sociétés mises en équivalence) s’établit à 46,6 % contre 49,3 % fin 2014.

Le coût moyen de la dette est ramené à 2,5 % couverture incluse (1,6 % hors couverture), contre 3,0 % pour 2014. La durée moyenne de l’endettement ressort à 5,3 ans et il n’y a pas d’échéance de dette significative au cours des prochaines années.

5) Perspectives

Quatre priorités ont été fixées pour 2016 :

  • veiller à ce que Banimmo retrouve les moyens d’une croissance équilibrée en menant à bien les ventes prévues, et en trouvant de nouveaux partenaires pour exploiter le potentiel des fonciers qu’elle détient en Belgique et renforcer ses capacités d’intervention dans le secteur du commerce ;
  • poursuivre la stratégie de rajeunissement du portefeuille par des investissements dans des immeubles neufs ou rénovés (avec déjà en janvier, la livraison d’un immeuble restructuré à Lyon Part-Dieu et la signature de l’acquisition en VEFA d’un immeuble de bureaux dans Euronantes), associés à la poursuite de la cession progressive des immeubles situés hors des zones cibles ou dédiés à la logistique ;
  • retrouver le volume des loyers des années antérieures grâce aux investissements dans des actifs de rendement et à un effort accru visant l’amélioration du taux d’occupation ;
  • intégrer l’évolution technologique du secteur immobilier (service locatif, nouveaux modes d’utilisation des lieux de travail…).

Ces évolutions devraient permettre à Affine de maintenir sa politique de distribution.

6) Calendrier

  • 20 avril 2016 : Chiffre d’affaires du premier trimestre
  • 28 avril 2016 : Assemblée générale
  • 6 mai 2016 : Paiement du dividende (1,0 €*)
  • 28 juillet 2016 : Chiffre d’affaires et résultats semestriels 2016
  • 19 octobre 2016 : Chiffre d’affaires du troisième trimestre

Résultat consolidé

(M€) (1) 2013 2014 2015
Revenus locatifs 40,2 43,7 39,0
Loyers nets 34,8 39,2 34,4
Revenus des autres activités 1,9 1,3 1,2
Frais de fonctionnement (10,0) (10,1) (7,9)
EBITDA courant (2) 26,7 30,3 27,7
Résultat opérationnel courant 26,5 30,2 27,1
Autres produits et charges (2,7) 0,5 (0,4)
Résultat des cessions d’actifs (0,1) 3,4 (7,2)
Résultat opérationnel avt ajust. de valeur 23,7 34,1 19,5
Solde net des ajustements de valeurs (18,4) (25,3) 3,8
Résultat opérationnel net 5,4 8,9 23,2
Coût de l’endettement financier net (11,5) (10,9) (9,1)
Ajustement de valeurs des instr. financiers 4,0 (2,3) 2,1
Impôts (1,4) (1,1) 0,5
Divers (3) (0,1) (0,2) (0,5)
Sociétés mises en équivalence (5,3) (5,3) (15,7)
Résultat net (8,8) (11,0) 0,4
Résultat net – part du groupe (8,8) (11,0) 0,4
Résultat net – part du groupe (hors Banimmo) (2,1) (6,4) 16,9

(1) Sur la base des comptes IFRS et des recommandations de l’EPRA.

(2) l’EBITDA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts de dépréciations et d’amortissements courants. Ce montant n’intègre pas en 2013, 2014 et 2015 les dépréciations sur les immeubles en stock de l’activité de développement, pour respectivement 1,2 M€, -1,0 M€ et -0,1 M€, repris dans les autres produits et charges.

(3) Résultat net d’activités arrêtées ou en cours de cession, autres produits et charges financiers.

Résultat EPRA (méthode indirecte)

(M€) 2013 2014 2015
Résultat net – part du groupe (8,8) (11,0) 0,4
Ajust. des valeurs des immeubles de placement et de développement 21,7 24,3 (3,8)
Résultat des cessions d’actif 0,1 (3,2) 7,2
Ajustement des Goodwill
Ajustement de valeur des instruments financiers (4,0) 2,3 (2,1)
Impôts non-courants, différés et exit tax 0,9 0,6 0,1
Ajustements des sociétés MEE 7,2 3,4 11,4
Intérêts minoritaires des éléments ci-dessus
Résultat EPRA (4) 17,0 16,5 13,3
Résultat EPRA (4) (hors Banimmo) 17,0 18,3 17,4

(4) L’EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis à jour en décembre 2014 un guide sur les mesures de performances. Le Résultat EPRA exclut essentiellement, comme précisé dans la note sur les retraitements de l’EPRA, les variations de justes valeurs et les plus ou moins-values de cessions.

Résultat EPRA (Présentation courant/non-courant – méthode directe)

(M€) 2013 2014 2015
Revenus locatifs 40,2 43,7 39,0
Loyers nets 34,8 39,2 34,4
Revenus des autres activités 1,9 1,3 1,2
Frais de fonctionnement (10,0) (10,1) (7,9)
EBITDA courant (2) 26,7 30,3 27,7
Résultat opérationnel courant 26,5 30,2 27,1
Autres produits et charges 0,7 (0,5) (0,4)
Coût de l’endettement financier net (11,5) (10,9) (9,1)
Impôts (courant) (0,5) (0,5) 0,5
Divers (courant) (3) (0,1) 0,1 (0,5)
Sociétés mises en équivalence (courant) 1,9 (1,9) (4,3)
Résultat net courant 17,0 16,5 13,3
Résultat EPRA (Résultat net courant – part du groupe) 17,0 16,5 13,3
Résultat EPRA (hors Banimmo) 17,0(5) 18,3(5) 17,4
       
Autres produits et charges (non-courant) (3,3) 1,0 0,1
Résultat des cessions d’actifs (0,1) 3,4 (7,2)
Solde net des ajustements de valeurs (18,4) (25,3) 3,8
Ajustement de valeurs des instr. financiers 4,0 (2,3) 2,1
Impôts (non-courant) (0,9) (0,6) (0,1)
Divers (non-courant) (3) (0,0) (0,2) (0,0)
Sociétés mises en équivalence (n-c) (7,2) (3,4) (11,4)
Résultat net non-courant (25,8) (27,4) (12,8)
Résultat net non-courant – part du groupe (25,8) (27,4) (12,8)
Résultat net non-courant – part du groupe (hors Banimmo) (19,1) (24,7) (0,5)
       
Résultat net (8,8) (11,0) 0,4
Résultat net – part du groupe (8,8) (11,0) 0,4

(5) pro forma

A propos du Groupe Affine

Foncière spécialisée dans l’immobilier d’entreprise, Affine détient en direct 47 immeubles d’une valeur de 514 M€ (hors droits) à fin 2015, répartis sur une surface globale de 372 800 m². La société est présente dans les bureaux (62 %), l’immobilier commercial (24 %) et les entrepôts et locaux d’activité (14 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales entre l’Ile-de-France et les autres régions.

Affine est aussi l’actionnaire de référence de Banimmo, foncière de repositionnement belge active en Belgique et en France, dont elle détient 49,5 % ; son patrimoine est composé à fin 2015 de 18 immeubles de bureaux et de commerce, d’une valeur de 350 M€ (droits inclus).

Le patrimoine global dépendant du groupe s’élève à 897 M€ (droits inclus).

Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC). L’action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris (Ticker : IML FP / BTTP.PA ; code ISIN : FR0000036105) et admise au SRD (long seulement). Elle fait partie des indices CAC Mid&Small, SIIC IEIF et EPRA. Banimmo est également cotée sur NYSE Euronext.

En savoir plus sur : www.affine.fr. Suivez notre fil d’actualité sur : https://twitter.com/Groupe_Affine

Contact

Relations Investisseurs

Frank Lutz

+33 (0)1 44 90 43 53  frank.lutz@affine.fr

Relations Presse

RPpublics – Alexandra Richert

+33 (0)1 45 23 55 01 alexandra.richert@rppublics.com

 

Commentaires fermés sur Affine : Premiers résultats positifs du recentrage du portefeuille

Classé dans Communication

Les commentaires sont fermés.